Thailand erlaubt es Ausländern nicht Land zu besitzen!
Sie dürfen Land aber pachten/mieten und auch bebauen oder
bewirtschaften (Arbeitserlaubnis). Ein Besitz ist als Ausländer nur zu 49,9%
möglich, dazu ist es jedoch erforderlich eine Firma in Thailand
zu gründen. Als Privatperson haben Sie außerdeme die Möglichkeit
Land zu besitzen durch Heirat einer thailändischen Frau oder
eines thailändischen Mann!
In der Regel werden jedoch von Privat zu Privat Pachtverträge über 30 Jahre Pacht abgeschlossen mit
Option auf weitere 30 Jahre!
Gesetze in Thailand für
Landbesitz / Grundstückerwerb / Hauskauf / Immobilienpacht
Land
Besitz in Thailand wird geregelt durch:
Land Code BE 2497
(1954), Civil and Commercial Code, Land Reform for Agriculture
Act BE 2518 (1975) sowie durch das Innenministerium.
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Erwerb von Land und
Haus durch eine 30-jährige Pacht
Der
Ausländer kann legal Land in Thailand pachten. Die Pacht darf
nach thailändischem Gesetz jedoch "nur" 30 Jahre andauern. Sie
haben die Möglichkeit (und das sollten Sie auf jeden Fall auch
tun). einen Zusatzvertrag oder auch weiterführenden Vertrag in
Schriftform niederzulegen. In diesem weiterführenden Vertrag
nehmen Sie zb. auf, das Sie nach Ablauf der 30 Jahre Pacht,
weitere 30 Jahre das Land pachten möchten! Sie können auch
Klauseln aufnehmen wie die das Land welches Sie pachten an eine
weitere gesetzlich mündige Person weiter zu verpachten oder die
Pacht zu verkaufen! Alle zusätzlich aufgenommenen Klauseln
werden zwar nicht im Grundbuchamt (Land Office/Department)
eingetragen, haben aber Bestand vor dem thailändischen Gesetz!
Nehmen Sie daher auch durchaus eine hohe Vertragsstrafe mit auf,
sofern Vertragsvereinbarungen oder die Pacht als solche nicht zu
Stande kommen! Einen Pächterwechsel auf dem Chanod (zeigt die
genaue Grösse, Standort, Form und Besitzverhältnisse an) muß im
Grundbuchamt eingetragen werden! Unsere Empfehlung, nehmen Sie
nicht einfach "nur" jemanden mit der Thai spricht und versteht,
nehmen Sie sich einen Anwalt (die deutsche Botschaft in Bangkok
hält einige Empfehlungen für Anwälte bereit). Handeln Sie so wie
Sie es von Deutschland aus gewohnt sind, lassen Sie sich nicht
verleiten und verfallen der "Mai Pen Rai" Lebensweise!!
Informieren Sie sich bei Ihrem Anwalt! (Empfehlungen vom
Landverkäufer oder anderen Ihnen "gutgesinnten" lassen Sie außer
acht)
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Limited Liability
Company
Eine
durchaus gängige Form für Ausländer, wenn es um den Erwerb von
Land geht und anschließendem Hausbau. Obwohl Ausländer
höchstens 49% der Firmenanteile besitzen können, kann die
Investitionssteuerung nach B.O.I. (Board Of Investment) zu 100 %
über einen Ausländer erfolgen.
Der
Ausländer wird als Direktor der Firma eingetragen und ist somit
alleiniger Unterschriftsberechtigter. Nun kann der Ausländer in
Thailand alleine entscheiden, wenn es um den Erwerb oder Verkauf
eines Landtitels oder Haus in Thailand geht. Zu bedenken ist
jedoch hierbei, man benötigt 6 Teilhaber, welche die
verbleibenden Prozente der Firma erhalten! Der Direktor hat zwar
immer die Möglichkeit Teilhaber auszutauschen, doch muß man für
solche Fälle auch vorbereitet sein! Ein weiterer Punkt ist, die
Jährliche Steuererklärung, welche ein immer wiederkehrender
Kostenpunkt ist! Wer der Thailändischen Sprache und Schrift
mächtig ist kann hier natürlich sparen!
Informieren Sie sich bei
einem Anwalt in Thailand!
Es ist ein
Gründungskapital von 2 Millionen Bath und neben dem
Ausländischen Inhaber sind 6 thailändische Partner erforderlich
(oder 2 Ausländer und 5 Thailänder oder 3 Ausländer und 4
Thailänder). Mindestens 25 % des Gründungskapitals muss in bar
bzw. Bankbeleg vorhanden sein. Der thailändische Anteil an der
Firma muss mindestens 51 % betragen und sowie mindestens 4
thailändische Arbeitnehmer beschäftigen, wenn für die LTD ein
Arbeitsgenehmigung für einen Ausländer (Inhaber) beantragt bzw.
verlängert wird oder ein Landkauf vorgesehen ist. Zusätzlich
kann bei Gründung bzw. bei Beantragung einer Arbeitserlaubnis
ein Kapital von 3 Millionen Bath erwartet werden. Eine
Firmengründung mit Hilfe eines kundigen Anwaltsbüros wäre
empfehlenswert, ggf. können Vorgänge erheblich vereinfacht
werden.
Jede Firma
mit mehr als 40% ausländischem Anteil, die Eigentum erwerben
will, setzt sich dem Verdacht aus, nur deshalb gegründet worden
zu sein, um das Verbot von ausländischem Eigentum zu umgehen.
Sie wird automatisch nach Paragraph 74 der Grundstücksverordnung
vom Zentralen Grundstücksamt in Bangkok überprüft. Daraus
resultiert, dass der ausländische Eigentumsanteil nur 39%
betragen darf.
Eine
industrielle Landpacht von über 100 rai (1 rai = 1600 qm) muss
vorab genehmigt werden und gilt für eine Dauer von 50 Jahren mit
Option auf eine Verlängerung von 50 Jahren.
Das Bord
Of Investment (B.O.I.) fördert zur gewerblichen Nutzung
bestimmte Zonen in Thailand, die in B.O.I. 1-3 unterteilt sind
und Auflagen unterliegen. Im Falle einer industriellen
Investition sollten Sie sich auch über Fördergelder aus der
Bundesrepublik Deutschland erkundigen
Landerwerb durch Ihren
thailändischen Ehepartner
Ihr
thailändischer Ehepartner kann Land erwerben wenn nachgewiesen
wird, dass Er / Sie bereits vor der Heirat im Besitz des
Betrages war. Sie Er wird der rechtmässige Besitzer des Landes
und Hauses und bleibt es auch nach einer Scheidung, unabhängig
von einer Schuldfrage.
Chanot (Land Tittle Deed)
Dies ist
das offizielle Land Dokument, welches den Besitzer, Groesse,
Form sowie Standort des Grundstückes angibt. Chanot Landtitel
wurden elektronisch vermessen und zeigen die genauen Grenzen des
Grundstückes. Markierungspunkte mit Nummern wurden ganz genau
festgelegt und können auch in Realität auf dem Gelände durch
Markierungssteine kontrolliert werden.. Dieses Land Dokument in
Thailand ist das einzig Interessante Dokument für Sie hier,
sofern Sie vorhaben ein Haus zu bauen! Es gibt weitere
Landtitel, welche aber nicht wirklich hier aufgeführt werden
müssen! Einige Landtitel kann man nachträglich ändern lassen,
hierfür sollten Sie jedoch Zeit, Geduld und Geld mitbringen!
Dokumente zur Eintragung
beim Grundbuchamt (Amphoe):
- Chanot
(Landdokument)
- ID-Karte
und Hauspapiere des gegenwärtigen Eigentümers
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ID-Karte (in Ihrem Fall gültiger Reisepass mit allen
erforderlichen Stempeln und Visa) und Hauspapiere des neuen
Eigentümers. Angabe / Nachweis der derzeitigen Anschrift in
Thailand!
- Einen
Hypothekenvertrag. Dieser wird in Thai abgefasst (mit deutscher
oder englischer Übersetzung) und muss von den alten und neuen
Eigentümern in Gegenwart von zwei Zeugen unterschrieben werden.
Die Zeugen müssen ebenfalls die ID-Karte und Hauspapiere bzw.
den Reisepass beibringen.
Die
Ausweisdokumente müssen im Original vorliegen. Alle Dokumente
werden kopiert und unterzeichnet!
Sie
sollten alle Papiere in sauberen Zustand vorlegen, sowie Ihre
eigene persönliche Erscheinung sollte gepflegt sein! Lassen Sie
sich nicht auf "Kuhhandel" ein, wer einmal schmiert zahlt immer!
Nehmen Sie Abstand von Geschäften, in welchen man das noch
irgendwie hinbiegen kann (Korruption), ein späteres sehr böses
Erwachen ist in den meisten Fällen vorprogrammiert!
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